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1 マンションとは

 マンションとは、一般的に集合住宅や共同住宅を表し、一つの建物の中に複数の区分所有者がいる建物のことで、いわゆる分譲マンション(区分所有建物とも呼ばれています。)といわれているものがそうです。
 賃貸マンションと呼ばれている集合住宅や共同住宅は、何部屋あっても所有権が一つですから法律上のマンションとは違うことになります。
 マンションの決まり事は、昭和37年に制定された「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)によって決められていますが、平成12年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(マンション管理適正化法)が制定され、初めて「マンション」という用語が使われました。

マンションの定義(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第二条第一項抜粋)
1 二以上の区分所有者が存する建物で(1) 人の居住の用に供する専有部分のあるもの(2) 並びにその敷地及び付属施設(3)
2 一団地内の土地又は、付属施設の共有に属する場合における当該土地及び付属施設

(1) 構造上区分された部分で独立して住居、店舗等の用途に供する部分(専有部分)の所有権を有しているもの(区分所有者)が2人以上いる建物が対象になります。
(2) 全戸が事務所や店舗としているものは、法律上の「マンション」に含まれませんが、一部を店舗や事務所(階下を店舗、上階を住居など)として使用している「マンション(複合用途型マンション)」は含まれます。
(3) 当該建物が存在する土地及び区分所有法第五条第一項※1の規定による建物の敷地や電気等の配線・配管設備等、駐車場、自転車置場、給排水設備、集会場等も法律上の「マンション」に含まれます。

※1 区分所有法第五条第一項抜粋
  区分所有者が、建物及び建物が存在する土地と一体として管理または使用する庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地にすることができる。

2 区分所有とは

 マンションは区分所有建物ともいいますが、法律上の区分所有とはそもそもどんなことをいうのでしょうか。
物を独占的・排他的に支配できる権利を所有権といい、法律(民法)には「一つのものには一つの所有権しかない」という基本原則(一物一件主義)があります。
 しかし、例外的に建物の区切られた一部に構造上・機能上の独立性がある場合には、一つの建物の中に複数の所有権が成立することが認められています。このような区切られた一部に成立する所有権を区分所有権といい、区分所有権を持っている人を区分所有者といいます。
 このような例外的な所有権に関して、トラブルを防止するために設けられたのが「区分所有法」です。

3 マンションを買うと

 区分所有法では、マンションを買った時点で区分所有者となると同時に、マンションの区分所有者で構成される管理組合の組合員となります。したがって、購入者の都合で組合員になることを拒否することができません。
 また、組合員は、建物等の維持管理をしていくために必要な管理費や修繕積立金、駐車場などの使用料を管理組合に支払うことになります。
 マンションの建物等は、組合員によって共同で管理することになるわけですからトラブルのない快適なマンションライフを送るためにも、区分所有法を基本としたマンションのルールである管理規約(マンションの憲法)を守り、重要なことを決めるための総会(区分所有法では集会と規定しています。)に積極的に参加することが重要です。


4 マンションのしくみ

 マンションは複数の方が所有する建物ですから、購入するときにマンションのしくみを知っておくことが必要です。
 マンションは、大きく分けると専有部分、共用部分、敷地で構成されております。

(1) 専有部分
 分譲マンションの中で区分所有権の対象となる部分 ※1(個人で所有している部分)のことで、区分所有者が自由に使用できる住戸部分をいいます。

(2) 共用部分
 専有部分以外の部分のことで、共同で使用する廊下や階段、エレベーター等が、これにあたります。共用部分には、構造上当然共用部分(専有部分以外の建物の部分及び専有部分に属さない建物の付属物)となる法定「共用部分」と、規約で定めることにより共用部分とすることができる「規約共用部分」があります。
(1) 法定共用部分・・躯体部分、玄関ホール、廊下、階段室、屋上、外壁、エレベーター室、地下室、バルコニーなど                                                     
(2) 規約共用部分・・管理人室、集会室、管理用倉庫、雨戸、玄関ドアなど

専有部分のリフォームを行う場合には、管理規約で制限がある場合もありますので、事前に管理規約を確認するなどの注意が必要です。

※ 専用使用権・・バルコニーや専用庭などの共用部分に接している区分所有者が、その部分を占有的に使用できる権利です。

(3)敷地
 マンションの敷地は、建物が建っている敷地(法的敷地)と、建物は存在しないが規約で敷地と定められた土地(規約敷地)の2つに分けられます。この敷地を利用するための権利が、「敷地利用権」といわれているものです。
 敷地利用権は、区分所有者全員の共有です。※2

※1 マンションを夫婦等の共有名義で購入しても区分所有権は一つです。
※2 原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。

5 専有部分と共用部分の境界は

 専有部分と共有部分の境界は、「上塗り基準」と「壁芯基準」の2通りの考え方がありますが、ほとんどのマンションが「上塗り基準」を採用しています。
◆ 上塗り基準・・専有部分を壁、天井、床などの上塗り部分(壁、天井については断熱材やクロス、床はカーペットや畳など)を含めた部分を境界とする考え方。
     
◆ 壁芯基準・・・専有部分を壁、天井、床などの中心線を境界とする考え方。

6 管理組合と自治会の違い

 管理組合とは、マンションの維持管理を共同で適正に行うためにマンションの所有者(区分所有者)全員で構成される団体です。

 管理組合は、所有しているマンションに住む、住まないかにかかわらず、区分所有者によって構成されます。一方、自治会は、居住者の集まりで構成される任意組織です。
                                 
※区分所有者の多数の同意があれば管理組合を法人とすることもできます。

7 管理組合の役割

 管理組合には、(1)マンションの建物と敷地の管理、(2)共同生活の管理及び(3)運営の管理の3つの大きな役割があります。
 これら役割のルールである管理規約、使用細則等は、区分所有者全員の参加による総会で定められます。

(1) マンションの建物と敷地の管理
 共用部分である廊下や階段、エレベーター、集会所、駐車場、駐輪場等の清掃や設備の点検、植栽の管理、火災・損害保険及び修繕など

(2) 共同生活の管理
 居住者がマンション内でお互いに快適な生活を送るための共同生活のルール(ペット飼育の可否、騒音・振動、迷惑駐車・駐輪対策等)に基づき、それらを執行すること

(3) 運営の管理
 管理費や修繕積立金の徴収・出納・保管や予算・決算書の作成、会計帳簿の作成、総会・理事会開催、広報、管理会社との交渉など

8 管理組合の仕組み

 マンションを購入すると、自動的に管理組合の組合員となりますが、それでは管理組合とはどのような組織になっているのでしょうか・・?
* マンションを所有しながら「加入しない」「脱退する」ということはできません。

管理組合の4つの組織の役割

◆ 総会(集会)
区分所有者の皆さんが集まり、マンションに係る重要なことを決める最高意思決定機関です。総会で決定されたことは、規約と同じ効力を持ちます。総会は、通常年一回開催されますが、臨時に開く場合もあります。

◆ 理事会(役員会)
総会により選任された役員で構成され、総会で決められたことを具体的に実施したり、総会で審議する案を作成したりする業務執行機関です。

◆ 管理者
マンション所有者の共有財産である建物の共用部分や敷地の保全、総会での決定事項、規約で定められた様々な管理に関する行為を区分所有者全員を代表して行う区分所有法に定める責任者で、総会を年1回開催しなければならないことになっています。

◆ 監事
業務執行機関である理事会運営をチェックする監視機関であります。

9 マンション管理・運営の要点

 マンション管理・運営の大前提は、組合員一人ひとりが「自分たちの資産や生活空間を自らの手で守る」という強い意思を持つことです。その前提に立ち、管理組合はその目的である「資産価値の維持・向上」と「安寧な生活空間の確保」を達成するために活動することになります。
 「資産価値の維持・向上」は、ハード面の管理・運営であり、「安寧な生活空間の確保」は、ソフト面の管理・運営といえます。管理組合には、この両面での活動を効率的・効果的に遂行することが求められます。
 ここ数年来、マンションを取り巻く社会情勢の変化に伴い、管理業務が複雑多岐に亘り、高度な専門的知識が要求されるようになったことからマンション管理士という新たな資格制度が登場しました。

10 管理組合と管理会社の関係

別掲

11 管理費と修繕積立金

 管理費は、管理員(管理人)の人件費、共用部分等の清掃費、共用部分の光熱・水道費、エレベーター、給排水設備等の保守点検費、管理組合の運営費、損害保険料、経常修繕に要する工事費用などにあてられます。

  区分所有者の負担割合は、マンション全体で必要となる管理費用を、各区分所有者の専有部分の床面積割合で算出するのが一般的ですが、床面積に大差がない場合は、一律に同じ金額にする場合や両方を組み合わせる場合もあります。

 管理費とは別に修繕積立金があります。一般の住宅もそうであるように、マンションも年月とともに劣化します。当然、修繕が発生することになりますが、マンションの修繕には多額の費用がかかります。

 しかし、マンションには複数の所有者がいるため、工事を行う際に必要な資金を一括して徴収することは、大変難しいといえます。

 そこで、一般的には、長期修繕計画に基づいて算出した一定額を毎月集め、積み立てています。これが、修繕積立金というものです。

■ マンションに直接関係する法律

(1) 建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律大69号)
 この法律は、建物の所有や利用関係について規定しているもので専有部分と共用部分、敷地利用権、管理者、規約や集会などの基本的なことを定めています。一般的に、区分所有法と呼ばれているものです。
 なお、平成14年に法律の大改正があり、大規模修繕工事を実施する場合の決議要件の緩和化、管理組合法人の決議要件、管理組合集会の議事録の電子化、電磁的方法による議決及び建替え決議要件などが変更になりました。

(2) マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号)
 この法律は、マンションの管理に関する助言・指導を行うマンション管理士制度の創設や管理会社の登録制度、管理組合の役割などについて定めています。一般的には、マンション管理適正化法と呼ばれています。

(3) マンションの建替えの円滑化等に関する法律(平成14年法律第78号)
 この法律は、マンションの建替えを行う際の建替え組合の設立、事業の仕組みなどについて定めています。一般的にはマンション建替え円滑化法と呼ばれています。

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