栗原マンション管理士事務所

管理の主体は管理組合

 「マンションを買う」=「マンションの部屋が自分のものになる」ということは誰もが知っていることです。      
 では、マンションのエレベーターや廊下はいったい誰のものでしょうか・・?      
      
 マンションの住戸部分(専有部分)は、建物の構造部分(共用部分)無しには存在できず、一体不可分です。この為、「マンションの住戸部分のみを購入することは出来ません。したがって、住戸を購入すると、その人はその住戸(専有部分)の所有者になると同時に、住戸以外の部分(共用部分)の所有者(但し、他の所有者全員との共同所有)にもなるわけです。マンションのE.Vや廊下は、分譲業者の所有物でもなければ、マンション管理会社の所有物でもありません。マンションを購入した皆さん全員の共同所有物です。従って、皆さんが共同して、責任を持ってしっかり維持・管理していくことが必要です。これを行う組織が「管理組合」です。マンションを所有しながら、管理組合に「加入しない」、「脱退する」ということは出来ません。      
      
●どのような方法で維持・管理を行うか、どのような居住ルールを作るかは、所有者全員による会議である「総会」において決定します。      
 ・「総会」は、年1回以上開催されます。      
 ・「総会」は、所有者が管理組合員の権利として、マンション管理について      
 の自分の意思表示を行える場です。積極的に参加しましょう。      
●「総会」において決定された事項は、管理組合員の中から選出される役員数名により組織される「理事会」を中心として実行されます。すなわち、組合の業務執行機関です。      
●すべての所有者(組合員)は、管理組合に「管理費」や「修繕積立金」を納め、日常の維持管理や大規模修繕にかかる費用を負担しなければなりません。

 管理組合とは、「役員」がいるなど会社組織に似たところもありますが、実態は上下関係はなく、マンション購入者(所有者)全員が、協力して運営していかなければならない、いわば仲間同士の組織です。このため、マンションにおいて仲間意識を育てる、つまり、コミュニティを形成していくことは非常に重要になってきます。また、コミュニティが形成されれば、防犯・防災など「いざ」という時にも大変、役に立ちます。      
      
 マンションを購入して住み始めたら、積極的に他の住民と交流し、良好なコミュニティの形成に努めましょう。      
      
 すなわち、マンションの管理は、管理会社や売主(分譲会社)あるいは管理人が行うものと思われがちですが、その主体は、区分所有者全員で構成される管理組合です。つまり、他人任せでは駄目ということです。

管理組合と管理会社

 管理組合は、マンションという建物と敷地の管理、共同生活の管理・運営の管理に関する事務を行うため、理事(役員)を選出し、理事会が業務を執行します。この業務を行うためには、管理に関する高度な知識と技量が必要になります。

 選ばれた理事のほとんどは、主業を持っている傍ら、また、1年交代のため、専門的知識を兼ね備えていない場合が多く、この業務を行うことが大変難しく、合理的なやり方とは、必ずしも言えない場合もあります。このような場合、専門的知識やノウハウを持つ筈のプロの管理会社と管理業務委託契約を結び、これらの業務の一部または全部を一括して委託している場合が一般的であり、大半です。

 本来、管理会社とは、マンション管理のプロであり、管理組合から委託を受け、マンション管理に必要な個別具体的なサービス(管理費等の管理、管理人の配置、清掃、点検、植栽管理など)を提供する会社です。       
       
 「マンションの管理は、マンション管理会社が全てやってくれる」などと言われることがよくあります。厳密に言えば、これは誤りであり、マンション管理会社は、あくまで管理組合との委託契約に基づいて、管理組合の意向に沿った委託業務を、日々、行っているに過ぎません。       
       
 したがって、マンションの管理は、所有者全員(=管理組合)の責任において行うべきものであり、管理会社に業務をしたからといって、維持・管理の主体が変わるわけではなく、あくまでも管理組合が主体であり、自主的にチェックする必要があります。すなわち、管理会社は管理組合業務を執行するためのお手伝いを行うわけです。

 なお、管理会社は、国土交通省のマンション管理業者の登録を受けた会社でなければ、管理組合から委託を受けて管理業務を行うことは出来ません。





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